À compter du 1er janvier 2025, un nouveau mode de calcul viendra modifier l’étiquette énergétique attribuée aux logements de petite surface. Cette réforme prévoit la suppression d’un biais pénalisant les studios et T1, jusque-là surreprésentés dans les classes énergétiques F et G.Les propriétaires concernés devront se conformer à ces nouvelles règles pour éviter d’éventuelles interdictions de location ou sanctions. L’ajustement du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) vise à corriger une inégalité technique et à renforcer la fiabilité de l’évaluation, redéfinissant en profondeur les obligations légales du secteur immobilier.
Le DPE en 2025 : pourquoi une nouvelle réforme s’impose
Le diagnostic de performance énergétique n’a pas tardé à bouleverser l’immobilier français. Depuis que la loi climat et résilience lui a donné un caractère pleinement opposable, ce bilan pèse lourd pour chaque propriétaire : son verdict conditionne la possibilité de louer, de vendre, et même l’image du bien sur le marché. Or, la mécanique initiale du dispositif montrait de vrais angles morts. D’après l’observatoire DPE-Audit de l’Ademe, les logements de moins de 40 m² se retrouvaient systématiquement mal notés, donnant une image biaisée du parc national et laissant des milliers de petits propriétaires dans l’impasse.
Ce biais, régulièrement dénoncé par le terrain comme par les acteurs institutionnels, a largement contribué à fragiliser les bailleurs modestes. La réforme annoncée pour 2025 vise à changer la donne : le calcul du DPE sera enfin ajusté pour tenir compte de la spécificité des petites surfaces. L’objectif : obtenir des classements plus fidèles à la réalité, pour sortir de la caricature des studios condamnés d’office.
Dans ce contexte, le cadre légal n’a jamais été aussi strict. En imposant la disparition programmée des « passoires énergétiques » du marché locatif, la loi change les règles. Sur plus de 4 millions de DPE réalisés, le constat saute aux yeux : une majorité de bâtiments vieillissants et polluants, émettant fortement du gaz à effet de serre. La réforme attendue n’est donc pas qu’un réglage technique, elle veut restaurer la fiabilité du diagnostic énergétique DPE et accélérer la mutation écologique du secteur.
Quels changements concrets pour les propriétaires dès l’entrée en vigueur ?
La nouvelle version du DPE logement redistribue la donne pour tous : vendeurs, bailleurs, occupants. Dès l’application des nouvelles règles, chaque transaction ou mise en location reposera obligatoirement sur l’expertise d’un diagnostiqueur certifié. Appartement, maison, résidence principale ou investissement locatif : pas d’exception, chacun devra s’y conformer.
Les critères d’attribution de l’étiquette énergie climat changent sensiblement. La grille de classement devient plus fine, afin de mettre fin à l’injustice jusque-là subie par les petites surfaces. Les logements repérés en F ou G, les notoires passoires énergétiques, seront évalués avec une précision accrue. Conséquence immédiate : louer ou vendre ces biens dépendra très directement de leur nouveau classement. Le secteur entamait un virage, l’exigence de transparence s’impose à tous.
Quelques évolutions vont directement impacter la vie des propriétaires :
- Durée de validité DPE : tous les diagnostics effectués avant le 1er juillet 2021 sont voués à perdre toute valeur légale. Il faudra faire réaliser un nouveau DPE, révisé selon la méthode actualisée.
- Informations à transmettre : chaque annonce, qu’elle émane d’une agence ou d’un particulier, devra afficher la classe énergétique et la quantité d’émissions de gaz à effet de serre du logement.
Cela invite à revoir toute la stratégie patrimoniale : investir dans la rénovation pour sortir des classes F et G, anticiper les restrictions à la mise en location, suivre de près la réglementation. Les DPE réalisés valables jusqu’ici ne suffiront plus. Un seul mot d’ordre : se conformer aux nouveaux diagnostics lors de chaque opération immobilière. Désormais, le diagnostiqueur certifié s’impose comme acteur clé dans la valorisation du patrimoine.
Comprendre l’impact du nouveau calcul sur la performance énergétique de votre logement
Ce changement de DPE s’appuie avant tout sur une méthode de calcul retravaillée. Fini les résultats systématiquement défavorables pour certains profils ! La consommation d’énergie primaire devient l’indicateur central. Le nouveau diagnostic intègre les spécificités de chaque bien : chauffage, production d’eau chaude, ventilation, émissions de gaz à effet de serre, tout concourt à refléter la consommation réelle.
Les seuils DPE sont révisés. Précédemment, les logements chauffés uniquement à l’électricité étaient fortement désavantagés par un coefficient majoré. Avec la nouvelle méthode de calcul DPE, ce coefficient passe de 2,58 à 2,3. Cette seule modification va entraîner un reclassement de nombreux petits logements, qui pourraient gagner une ou plusieurs lettres sur leur étiquette. En contrepartie, le chauffage au gaz fera l’objet de critères plus stricts autour des émissions.
Dans le détail, voici comment l’analyse des logements s’enrichit :
- Le calcul prend désormais en compte la qualité de l’isolation, la ventilation, la régulation thermique et la performance du système de production d’eau chaude.
- La performance énergétique dépend d’une lecture croisée entre consommation mesurée et émissions produites.
Le résultat de la réforme ? Un classement plus juste, fondé sur un équilibre objectif entre efficacité et impact carbone. Les propriétaires disposent enfin d’un état des lieux fidèle de leur bien, ni condamné ni survalorisé. Le marché gagne en clarté et en cohérence, préférant l’analyse à la caricature.
Se préparer aux nouvelles obligations et anticiper les conséquences sur la gestion de son bien
Ce nouveau DPE marque un tournant : constater la performance ne suffit plus, il faut désormais repenser la gestion de son bien et agir. Pour les logements estampillés passoires énergétiques (F ou G), la rénovation énergétique devient incontournable si l’on veut pouvoir louer sans interruption dans les prochaines années.
À partir de 2025, conformité va rimer avec réactivité. Toute vente d’une passoire obligera à fournir un audit énergétique détaillé. Se contenter de changer la chaudière ne sera plus un argument : isolation, ventilation, menuiseries, tous les postes sont scrutés et pèsent désormais dans le calcul global.
Pour faciliter et financer la mise à niveau des logements, plusieurs types d’aides peuvent intervenir :
- Dispositifs nationaux de soutien à la rénovation énergétique, primes ciblées et subventions dédiées qui couvrent une partie des travaux.
- Certificats d’économie d’énergie (CEE), mobilisables selon la nature du chantier prévu.
Ne pas s’adapter, c’est risquer de voir un bien sortir du marché locatif, perdre de la valeur, ou déclencher des contentieux. Pour garder la maîtrise, mieux vaut solliciter un diagnostiqueur certifié, prioriser les rénovations fondatrices et se tenir informé des futures évolutions. Progressivement, la gestion de patrimoine immobilier se réinvente à l’aune de la transition énergétique : chaque décision, chaque euro investi dans l’amélioration du bâti prend une dimension nouvelle. Transformer la contrainte en occasion unique de repenser son bien : voilà la réalité qui s’installe pour tous les propriétaires avertis.
